De gemeenteraadszitting van 19 juni 2025
4.
Titel | Renovatie sporthal - Masterplan |
Dienst | Patrimonium |
Stemming | Goedgekeurd met 17 stemmen voor bij 3 onthoudingen (Mireille Van Acker, Géraldine Hermann en Kevin Desmet) |
Feiten en context
Op 22 oktober 2020 trad de gemeente Wemmel toe tot de divisie Secundaire Diensten van TMVW, als
opdrachthoudende vereniging binnen het decreet van 6 juli 2001, waarbij de exploitatie van sporthal Dijck aan hen wordt toevertrouwd.
De gemeenteraad van 26/01/2023 nam kennis van de besprekingsnota van TMVW/TMVS waarin de huidige situatie en 3 toekomstscenario’s voor de sporthall werden toegelicht.
De gemeenteraad opteerde om het scenario van de totaalrenovatie te weerhouden, met de bijkomende principiële voorwaarde dat volgende elementen ook in rekenschap zullen genomen worden door TMVS en voorgelegd zullen worden aan het bestuur:
● bijzonder aandacht voor duurzaamheid en energie-optimalisatie en de mogelijkheden tot samenwerking met externe partners van de gemeente hiervoor;
● de mogelijkheden voor uitbreiding van de volumes in kader van sport en polyvalente ruimtes;
● de mogelijkheden in kader van heraanleg van de directe omgeving van de sporthal, in bijzonder de parking en het aanpalende park en de eventuele samenwerkingen hiertoe met externe partners;
● de mogelijkheden en participaties inzake cofinanciering en subsidiëring door externe partners en andere overheden.
Op 6 juli 2023 keurde het college van burgemeester en schepenen het plan van aanpak voor de totaalrenovatie van de sporthall Dijck goed.
Op het college van burgemeester en schepenen van 21/09/2023 werd een stuurgroep opgericht om de
renovatie van de sporthall te begeleiden.
Op 19 oktober 2023 keurt de gemeenteraad het bijzonder bestek "opdracht voor het aanstellen van een ontwerper voor de renovatie van sporthal Dijck te Wemmel"-opgesteld door Farys/TMVS met ref. BESTEK SPORT-240-23-001 goed.
Procedure: Openbare procedure.
De architectuuropdracht bestaat uit 2 delen
● Deel 1: Opmaak masterplan met als doel het verfijnen van het programma van eisen, het
uitwerken van een tijdsschema voor de uitvoering van de werken, het uitwerken van een
kostprijsraming per projectonderdeel (ifv goedkeuring extra budgetten). Volgende
elementen uit het plan van aanpak dienden in deze fase verder uitgewerkt te worden:
o Uitbreiding van de sportaccommodatie met een polyvalente zaal.
o Uitbreiding van het projectgebied met de heraanleg van de naastgelegen parking
en naastgelegen terras van de cafetaria.
o Opwaardering van de vijver en haar omgeving met recreatieve en sportieve
elementen, o.a. Finse piste en outdoor fitnesstoestellen.
o Verdere studie naar het implementeren van innovatieve energiebesparende
technieken, met een voorkeur voor aquathermie.
o Tijdelijke herlokalisatie sportverenigingen en scholen tijdens de geplande
renovatiewerken.
● Deel 2: Het omzetten van het masterplan met weerhouden keuzes naar het eigenlijk
definitief ontwerp te komen met alle bijhorende opdrachten om tot een concreet
renovatieproject te komen:
o Grondinnemingsplan, sloopopvolgingsplan, bemalingsstudie en
bouwprogramma.
o Gedetailleerd uitvoeringsontwerp en technisch lastenboek.
o Tijdsschema voor de uitvoering.
o Gedetailleerde kostprijsraming per projectonderdeel.
o Opvolging van het vergunningstraject.
o Energiebesparende en milieuvriendelijke maatregelen, EPN-verslaggeving.
Op 7 maart 2024 gaat het college van burgemeester en schepenen akkoord om opdracht te gunnen aan Bureau ADAM bv uit Antwerpen voor een bedrag van € 15.000 voor de opmaak van het masterplan (fase 1) en tegen een ereloonpercentage van 8% op de realisatiekost van de eigenlijke opdracht (fase 2).
Op 21 maart 2024 en 8 mei 2024 gaat het college van burgemeester en schepenen akkoord
met het opnemen en het verder uitwerken van de toekomstige personeelsinzet voor de exploitatie van de sporthal, als volgt: een combinatie van gemeentepersoneel (statuut later te bepalen), aangevuld met beperktere technische hulpmiddelen om op sommige tijdstippen of bepaalde delen van de accommodatie autonoom te kunnen laten functioneren.
Fase 1 van de architectuuropdracht: opmaak van een masterplan is afgerond en werd aan de stuurgroep voorgesteld op 30 mei 2024.
Op 8 augustus 2024 werd het masterplan voorgesteld aan het college.
Het masterplan met de opmaak van het budget voor de totaalrenovatie werd te hoog gebudgeteerd. Het architectenteam diende het masterplan met raming te herbekijken met mogelijke besparingsvoorstellen.
Deze besparingsnota werd voorgesteld aan de stuurgroep op donderdag 12 december 2024.
Een besparing van ongeveer 800.000 euro op het basisconcept van het masterplan kan bekomen worden door het niet vergroten van de raamoppervlaktes, een vereenvoudiging van de technieken en de afwerking.
Reductie 1: buitenaanleg -> totaal NA REDUCTIE 1: 5.775.629,48
Reductie 2: luifel en tribune -> totaal NA REDUCTIE 2: 5.607.687,48
Reductie 3: planindeling (geen uitbouw) -> totaal NA REDUCTIE 3: 5.235.687,48
Reductie 4: polyvalente zaal -> totaal NA REDUCTIE 4: 4.260.687,48
TOTALE BOUWKOST NA REDUCTIE excl BTW: 4.580.239,04 € - incl BTW: 5.542.089,24
(inclusief 5% gewijzigde hoeveelheden meetstaat - 2.5% herziening aannemer uitvoering).
Na verdere besprekingen met het bestuur en de projectgroep werd er beslist om reducties 1, 2 en 3 toe te passen. Reductie 4, de polyvalente zaal, wordt wel meegenomen in het verder ontwerp wat neerkomt op een volgende bouwkost van de sporthal:
€ 5.628.364,04 excl. BTW of € 6.810.320,49 incl. 21% BTW
(inclusief 5% gewijzigde hoeveelheden meetstaat - 2.5% herziening aannemer uitvoering).
Dit masterplan zal worden toegelicht aan de gemeenteraad voor verdere besluitvorming rond het programma van eisen, inclusief budgetten en globale toekomstvisie van de site. Deze
beslissingen zijn noodzakelijk opdat deel 2 van de opdracht aangevat kan worden.
Juridische gronden
● Het Decreet Lokaal Bestuur van 22 december 2017, meer bepaald artikelen 40 en 41, betreffende de
bevoegdheden van de gemeenteraad.
● De wet van 29 juli 1991 betreffende de uitdrukkelijke motiveringsplicht van bestuurshandelingen, en
latere wijzigingen.
● Wetgeving overheidsopdrachten
● Het Bestuursdecreet van 7 december 2018.
● Het Decreet Lokaal Bestuur van 22 december 2017, meer bepaald artikelen 326 tot en met 341
betreffende het bestuurlijk toezicht.
● Decreet van 6 juli 2001 houdende de intergemeentelijke samenwerkingsverbanden
● Het Gemeenteraadsbesluit van 22 oktober 2020 houdende de toetreding tot de TMVW S-divisie
Advies
Goedkeuren van het masterplan en bijhorende meeruitgave voor de totaalrenovatie van de sporthal als gevolg van de besprekingen die werden gevoerd tijdens de tussentijds vergaderingen van de stuurgroep (Wemmel/Farys/studiebureau Adam). Zodat het studiebureau aan de slag kan om het masterplan om te zetten in een definitief dossier (bestek, plannen en raming). Dit dossier zal worden voorgelegd aan de gemeenteraad en een omgevingsvergunningsaanvraag voor dit project zal op basis van de plannen worden ingediend.
Motivatie
Renovatie en modernisering van de sporthall naar een hedendaagse, energiezuinige en comfortabele
sportinfrastructuur.
In hoofdzaak werd via een vlekkenplan de nieuwe indeling van de sporthal vormgegeven
waarbij volgende principes zijn weerhouden:
● Nieuwe toegang op de hoek van het gebouw aan de zijde van de parking met inkomhal
die toegang geeft tot de cafetaria, kleedkamerzone, sportzaal en voorzien is van een onthaalbalie.
● Logische compartimentering van de verschillende sportzalen op het gelijkvloers met nabijheid van kleedkamers en sanitaire ruimten
● Voorzien van een volwaardig EHBO-lokaal.
● Technieken om het sportklimaat aangenaam te maken en te houden (luchtverversing en temperatuur).
● Aanpassingen aan de cafetaria om te voldoen aan de richtlijnen van het FAVV en de HACCP-regelgeving inzake het bereiden en serveren van etenswaren.
Logische circulatiestromen waarbij verschillende types gebruikers elkaar niet hinderen
en waarbij het gebouw in die mate gecompartimenteerd wordt zodat het in aparte delen
kan worden beheerd in functie van de bezetting.
Motivatie wijzigingen en meeruitgave :
- Renovatie houdt rekening met :
Dit onderdeel omvat de noodzakelijke bouwkundige ingrepen zoals het plaatsen van
micropalen als fundering van de uitbreidingen, de volledige buitenschil (incl. vloerplaat)
grondig isoleren, het bouwen van een technisch lokaal op het dak, verstevigen van de
dakstructuur ifv isolatie en zonnepanelen en nodige betonherstellingen in de
kruipruimte.
- Energie en duurzaamheid
Aangezien de sporthal op dit moment het hoogste brandstof- en elektriciteitsverbruik
heeft binnen het volledige patrimonium van de gemeente Wemmel, is één van de
hoofddoelstellingen van de totaalrenovatie om te voorzien in duurzaam energiegebruik.
Het huidige gasverbruik bedraagt € 25.000 op jaarbasis.
Ook de aankomende wetgeving rond duurzaam energiegebruik, waarbij tegen 2030 een
CO²-reductie van 35% ten opzichte van 2005 gerealiseerd moet worden en waarbij tegen
2040 alle openbare gebouwen energieneutraal moeten zijn, nopen ons daartoe.
Bureau ADAM heeft een grondige analyse gemaakt van de noden op vlak van energiezuinigheid, EPB-normering en duurzaamheid. De voorgestelde mogelijkheid om de sporthal te verwarmen via aquathermie uit de vijver werd uiteindelijk niet weerhouden omdat er te weinig warmteverschil zit op de buitentemperatuur en de watertemperatuur.
Ook het uitgewerkt alternatief op basis van een BEO-veld in combinatie met
vloerverwarming en verdringingsventilatie werd niet verder weerhouden omwille van het budget.
De keuze van het bestuur gaat naar:
o Toepassen van het wettelijk kader - (10%) herwinbare energie
(sanitair warm water met warmtepompboilers en voor de verwarming een combinatie van gasinstallaties en warmtepompen).
o Rekening te houden met het comfort van de sporters, toeschouwers en
gebruikers van de polyvalente zaal.
- Uitbreiding met polyvalente zaal :
In Wemmel was tot november 2022 één enkele privé feestzaal met warme keuken beschikbaar voor grotere feesten met zitplaatsen, nl. het SKC. Na een brandweerinspectie werd de keuken van die zaal volledig gesloten. De gemeentelijke locaties voldoen momenteel ook niet aan de vereisten voor het organiseren van dergelijke activiteiten. Onze Wemmelse verenigingen moeten hierdoor uitwijken naar een andere gemeente of hun winstgevende activiteiten annuleren/uitstellen. Uitwijkingen zijn slechts korte termijn oplossingen toegestaan door de omliggende gemeenten. Activiteiten annuleren of uitstellen brengt de continuïteit van verenigingen in gevaar.
De overkoepelende Adviesraad Vrije tijd (bestaande uit de voorzitters van de adviesraden Sport, Jeugd, Senioren en Culturen) vraagt dat de gemeente, net als alle andere gemeenten, zijn verantwoordelijkheid opneemt en meehelpt om een degelijke feestzaal aan te bieden aan zijn verenigingen.
Concreet werd gezocht naar de mogelijkheid om een polyvalente zaal te integreren voor socioculturele activiteiten van maximaal 300 personen. Deze polyvalente zaal kan worden voorzien op de eerste verdieping bovenop de cafetaria.
Voordelen :
o Deze ligging zorgt ervoor dat een mooie wisselwerking/samenwerking met de cafetaria kan ontstaan, maar ook de rechtstreekse koppeling met de inkom zorgt ervoor dat deze ruimte volledig autonoom kan functioneren.
o Naast de zaal worden ook extra toiletten voorzien, een kleine vestiaire en bergruimten. In functie van de veiligheid en toegankelijkheid zijn twee bijkomende trappenhallen met lift nodig.
o Door een extra verdieping te voorzien biedt dit de mogelijkheid om een vaste tribune te voorzien voor de grote sportzaal
Bijkomend :
- Indien de gemeente elders en dergelijke zaal wenst te voorzien zal hiervoor een terrein moeten worden aangekocht. (voldoende ruim om ook parkeergelegenheid te kunnen voorzien)
- De bestaande parking voor de sporthall wordt functioneler en zal ook dienst doen voor de polyvalente zaal.
- Ook een deel van de keuken- en cafetaria infrastructuur kan zo een dubbele functie krijgen, net zoals de sanitaire ruimten.
In de eerste raming werd hiervoor nog geen budget ingerekend, in het masterplan is hiervoor een bijkomend budget van € 1.005.038 voorzien.
Financiële gevolgen
Opgenomen in de GR van 26 januari 2023
De totale raming werd door FARYS ingeschat op € 4.551.300 (exclusief BTW).
Deze was gebaseerd op een eerste benaderende functionele analyse, op basis van referentieprojecten.
De impact van deze investering voor de gemeente wordt als volgt samengesteld:
● De vooropgestelde afschrijvingstermijnen voor het totale project zijn als volgt opgenomen:
○ 33 jaar voor bouwkundig elementen (74%)
○ 10 jaar voor technieken (23%)
○ 20 jaar voor omgevingswerken (3%)
● Er is rekening gehouden met een prefinanciering door de gemeente Wemmel van 33% in de uit te voeren werken, wat neerkomt op volgende bijdrage vanuit gemeentelijke financiering:
○ Exploitatiejaar 2025: € 500 643
○ Exploitatiejaar 2026: € 1 001 286
● In het jaar van de oplevering van de werken (exploitatiejaar 2026) wordt de bijkomende impact,
financieringskost en afschrijvingen, geraamd op € 281 269. De tussenkomst is daarna degressief
afnemend.
Actueel - Cfr Masterplan (renovatie Sporthall en faciliteiten + uitbreiding met polyvalente zaal)
Het investeringsbudget bedraagt € 7.238.279, inclusief niet-aftrekbare BTW
en subsidie, en is als volgt samengesteld:
o Er wordt uitgegaan van een BTW-conforme exploitatie van de infrastructuur met uitzondering van de polyvalente zaal. Wat het cafetariagedeelte betreft wordt uitgegaan van een BTW-conforme uitbating. De BTW-conformiteit van het complex dient in een later stadium nader afgetoetst te worden aan de effectief weerhouden exploitatievorm.
o Een mogelijke toekenning van een subsidie wordt in voorliggende simulatie buiten beschouwing gelaten.
o De oplevering van de werken wordt voorzien eind september 2027.
o De simulatie behelst enkel het investeringsluik en omvat niet de exploitatie- , personeels- en beheerskosten.
o De te realiseren investeringen worden afgeschreven overeenkomstig de verwachte gebruiksduur, met name 33 jaar voor bouwkundig elementen (61%), 10 jaar voor technieken (37%), 20 jaar voor omgevingswerken (2%). Dit is tevens toegepast op alle bijkomende kosten zoals studiekost. projectopvolgingskost,…
o Er is rekening gehouden met de wens van de gemeente om de financiering van de polyvalente zaal voor 100% zelf op te nemen (in afwijking van de vaste 33%-regel). Voor de rest van het investeringsbudget wordt prefinanciering door de deelnemer voorzien van 33% in de uit te voeren werken, wat neerkomt op volgende bijdrage vanuit gemeentelijke financiering:
▪ Exploitatiejaar 2023: € 5.502
▪ Exploitatiejaar 2024: € 11.311
▪ Exploitatiejaar 2025: € 193.565 waarvan € 83.793 voor de polyvalente zaal
▪ Exploitatiejaar 2026: € 993.233 waarvan € 103.873 voor de polyvalente zaal
▪ Exploitatiejaar 2027: € 2.243.677 waarvan € 1.393.374 voor de polyvalente zaal
o De financiering is berekend tegen een veronderstelde intrestvoet van 4,5% vanaf 2027. Dit is een aanname. De effectief verschuldigde rente zal o.a. afhankelijk zijn van de stand van de financiële markten op het ogenblik van realisatie van het project.
Resultaat
o De resultaten van de simulatie zijn berekend voor jaar 1 tot en met jaar 10.
o De financiële impact van het project, jaar per jaar beschouwd, is als volgt:
o In het jaar van de oplevering van de werken (exploitatiejaar 2027) wordt de bijkomende impact, financieringskost en afschrijvingen, geraamd op € 403.251.
o De extra tussenkomst is daarna degressief afnemend door een daling van de
intrestlast naarmate terugbetaald wordt via de aangerekende afschrijvingen.
o De extra tussenkomst is daarna degressief afnemend door een daling van de intrestlast naarmate terugbetaald wordt via de aangerekende afschrijvingen.
o Voor de volledigheid wordt meegegeven dat er een financiering op niveau van de gemeente Wemmel voorzien is van € 3.447.288.
▪ Hiervan heeft € 1.581.040 betrekking op de polyvalente zaal (100% financiering door de
gemeente Wemmel).
▪ De rest, € 1.866.249, betreft 33% van de totale investeringskost exclusief de polyvalente zaal.
▪ Indien de gemeente Wemmel zelf niet over middelen beschikt om dit te financieren, zal er externe financiering moeten aangesproken worden. Uitgaande van een integrale externe financiering door de gemeente en concreet op 25 jaar en een intrestvoet van 4,5% impliceert dit een jaarlijkse annuïteit van € 232.482. Deze budgettaire impact komt dan boven op de
gesimuleerde jaarlijkse impact in de S-divisie van Farys zoals hierboven weergegeven.
(De totale financiële simulatie 12/2024 is gekoppeld aan dit besluit)
Deze simulatie zal moeten opgenomen worden in het nieuw meerjarenplan van de gemeente (MJP 2026 -2032)
De financieel directeur weigert het visum voor deze uitgave, omdat in het huidig meerjarenplan onvoldoende budget is ingeschreven en het nieuwe MJP nog moet worden goedgekeurd.
Besluit
Artikel 1
De gemeenteraad van Wemmel keurt de ontwerpnota (masterplan) opgemaakt door het studiebureau Adam voor de renovatie van sporthal Dijck te Wemmel goed.
In het masterplan werden een aantal grote lijnen in het ontwerp bekeken en verder uitgewerkt die de minimale eisen van het bestek overtreft. In het voorontwerp zal het integreren van een polyvalente zaal voor ongeveer 300 personen mee opgenomen worden.
Met deze goedkeuring engageert de gemeenteraad zich eveneens om de renovatie van de sporthall - Dijck op te nemen in het toekomstig meerjarenplan.
Artikel 2
Dit besluit over te maken aan het Adviescomité en de Raad van Bestuur van FARYS en aan het ontwerpbureau ADAM uit Antwerpen.
Artikel 3
De gemeenteraad neemt kennis van de weigering van het visum door de financieel directeur en de overruling door het college van 5 juni 2025.
Bijlage :
Grondplan + verdiep
